Logo zoloto2

АУДИТ, КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ В ОБЛАСТИ БУХГАЛТЕРИИ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, УПРАВЛЕНИЯ, ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ЯВЛЯЕМСЯ ЧЛЕНАМИ САМОРЕГУЛИРУЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ НП СОО "СИБИРЬ".

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ ЧЛЕНЫ АУДИТОРСКОЙ ПАЛАТЫ РОССИИ

РАБОТАЕМ В ОБЛАСТИ АУДИТА И КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ С 1996 ГОДА

ЯВЛЯЕМСЯ ЧЛЕНАМИ СРО АУДИТОРСКОЙ АССОЦИАЦИИ СОДРУЖЕСТВО (СРО АСС)

logo ngm new

ОПТИМЭКС

Аудиторская деятельность и консалтинговые услуги.

Часть I. ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ....

Часть I. ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ....

Предлагаем вашему вниманию пример нашей работы по теме:

ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН-ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОКУПАТЕЛЯМ

(Часть 1)

Строительство жилых домов – сфера деятельности, требующая значительных инвестиций, и в то же время несущая бремя существенной налоговой нагрузки. При этом, сумма налоговой нагрузки в достаточной степени зависит от применяемых схем ведения данной деятельности. В настоящей статье предложены к рассмотрению различные варианты схем взаимодействия участников данной деятельности, расчет совокупной налоговой нагрузки и совокупного дохода данных участников в зависимости от вида договора и распределения между сторонами видов деятельности и расходов.

 

Компания ДСС – застройщик, имеет в аренде земельный участок под строительство жилого дома. Осуществляет строительство жилых домов хозяйственным способом (1 вариант – ДСС генподрядчик) или подрядным способом (2 вариант – ДСС нанимает генподрядчика).

Застройщик рассчитывается квартирами с генподрядчиком и/или подрядчиками за выполненные работы, заключая с ним/ними договор долевого участия в строительстве. Подрядчик (СК) реализует квартиры на рынке по договорам уступки прав требования.

I. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 

Прежде чем описывать возможные варианты реализации схемы, необходимо провести исследования некоторых важных вопросов:

1). Вопрос о том, насколько законным является расчет неденежными средствами по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Дословное прочтение статей 1,3,5 Закона №214-ФЗ указывает на то, что цена ДДУ должна быть уплачена только денежными средствами. Некоторые специалисты считают, что договор, в котором в качестве оплаты участник строительства передает застройщику не денежные средства, а иное имущество – ценные бумаги, встречное предоставление работ, услуг- не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор нормы Закона №214-ФЗ не распространяются.

Однако арбитражная практика такой подход не поддерживает. Судьи в основном придерживаются точки зрения, что нормами Закона №214-ФЗ денежная форма расчета не определена в качестве существенного условия ДДУ, а также отсутствует запрет на зачет встречных однородных требований между сторонами договора. Этот вывод содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 6.02.2009 г. по делу №А49-6314/07, Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.01.2010 по делу №А-57-2471/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 по делу №А60-26516/2008-С5, Постановление ФАС Западно-Сибирского от 16.09.2010 по делу №А45-27396/2009, Постановление 19 ААС от 27.09.2012 по делу №А48-1319/2010(63).

С этими выводами судов не спорят налоговые органы и Минфин РФ, указывая в своих письмах на то, что акт взаимозачета является подтверждением оплаты по ДДУ (например, письмо Минфина РФ №03-04-05/9-592 от 3.05.2012 г.)

Поэтому и мы будем основываться на данных выводах судов, и исходить из того, что денежные обязательства дольщика могут быть исполнены путем зачета встречных требований к застройщику.

2). Следующий вопрос для исследования: возможность уступки дольщиком права требования к застройщику до полной оплаты ( проведения взаимозачета) по ДДУ.

Согласно ст. 11 Закона №214 ФЗ, уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника.

Peredacha prav

При регистрации договора уступки права требования, который должен быть зарегистрирован в установленном законодательством порядке как договор на приобретение прав собственности на недвижимость, регистрационные органы требуют представить наряду с самим договором документ от застройщика с подтверждением оплаты цедентом-дольщиком суммы договора.

Таким образом, можно произвести уступку либо оплаченного права требования, либо, если право требования не полностью оплачено, произвести передачу договора (ст.392.3 ГК РФ), то есть, передачу прав и обязательств по договору.

При этом, покупатель (цессионарий), должен будет заплатить установленную договором цену цеденту (первоначальному дольщику) и погасить задолженность перед застройщиком. Если же первоначальный дольщик не произвел никакой оплаты по ДДУ, то у него отсутствует право требования к застройщику, которое он может уступить.

Из этого следует, что СК должен вначале частично профинансировать строительство – выполнить за свой счет некоторый объем СМР, затем, после подписания акта взаимозачета с Застройщиком на эту сумму, оформить договора уступки прав требования с покупателями квартир. После подписания очередного акта взаимозачета, оформить очередную партию договоров уступки права требования с покупателями и т.д.

3. Для сравнения с точки зрения налогообложения различных вариантов реализации схемы используем числовой пример:

Строится типовой жилой дом, стоимость строительства составляет 800 000 тыс. руб.

Максимальная величина средств, которую можно собрать на рынке жилья при продаже квартир в этом доме на этапе строительства дома, составляет 960 000 тыс. руб.

Т.е., максимальная сумма дохода-брутто от реализации этого объекта (не очищенного от налогов), составляет 160 000 тыс. руб. Данная сумма распределяется по участникам схемы.

Посчитаем совокупный чистый доход и суммарную величину налогов участников в разных вариантах схемы.

Dohod ot sdelki

(Часть II) ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ....

Полезная информация


Наши друзья

Allianz Appraisal LLC

© 2016-17. Все права защищены.ООО «Оптимэкс»