Первая часть

ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН-ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОКУПАТЕЛЯМ

(Часть 2)

1 ВАРИАНТ.ДСС – застройщик, он же генподрядчик. Выполняет СМР собственными силами. СК – строительная компания, которая выполняет некоторые виды СМР.

ДСС заключает договор на выполнение СМР с СК. По условиям договора, подрядчик (СК) обязуется выполнить объем строительных работ, генподрядчик (ДСС) принять и оплатить работы. По условиям договора, сдача-приемка работ производится ежемесячно (ежеквартально).

Одновременно с этим СК выступает стороной по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) – Дольщик. У Дольщика по условиям договора имеется обязательство заплатить сумму, указанную в договоре, а у Застройщика – передать Дольщику жилое или нежилое помещение, строительство которого является предметом ДДУ.

После подписания актов КС-2, КС-3 генподрядчик (ДСС) имеет задолженность по оплате работ подрядчика (СК). Данная задолженность по договору подряда погашается путем проведения зачета встречных требований по договору ДДУ. После проведения взаимозачета встречных требований можно считать, что данная сумма была уплачена по ДДУ .

ПОСЛЕ этого подрядчик (он же дольщик) оформляет договоры уступки прав требования к застройщику на нового дольщика на сумму взаимозачета.

Если же СК – первоначальный дольщик оформит договоры уступки прав требования на бОльшую сумму, чем сумма взаимозачета, то данные договоры уступки должны содержать условие о передаче новому дольщику обязательства (переводе долга) по погашению задолженности застройщику.

При этом, если новый дольщик будет погашать задолженность первоначального дольщика застройщику, то денежные средства попадут на счет застройщику и будут списаны безакцептно в погашение прежних долгов застройщика.

В принципе, это обстоятельство можно обойти, если новый покупатель квартиры будет расплачиваться банковскими векселями, например, векселями СБ.

Данный вариант реализации схемы имеет следующие минусы:

• Отсутствие денежных средств у генподрядчика (ДСС) для оплаты работы других подрядчиков, если СК будет выполнять не все СМР при строительстве ж/д. Или же с другими подрядчиками застройщику-генподрядчику придется также расплачиваться квартирами.

• При совмещении ДСС функций застройщика и генподрядчика, НДС будут облагаться все средства, полученные от дольщиков на строительство дома, т.к. это будет считаться услугой генподрядчика по строительству объекта. Налоговые органы рассматривают поступление средств от дольщиков как оплату услуг генподрядчика, которая облагается НДС согласно ст.162 НК РФ (письма Минфина РФ №03-07-10/17 от 26.10.2011, №03-07-10/31550 от 1.06.2015 г.).

«У застройщика, совмещающего функции генерального подрядчика (подрядчика), базой по НДС является вся сумма полученных от инвесторов (дольщиков) денежных средств. То есть, деятельность такого застройщика для целей обложения НДС признается выполнением работ, оказанием услуг по организации строительства, а также сумма остающейся в его распоряжении экономии».

Входной НДС, выставленный подрядчиками, принимается к вычету застройщиком-генподрядчиком в общеустановленном порядке.

Льготой по НДС, предоставленной застройщикам жилых домов в п/п 23.1 п.3 ст.149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС

услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения),

в данном варианте реализации схемы воспользоваться не удастся.

1а. СК-дольщик, оплачивает Застройщику-ДСС часть оплаты по ДДУ в размере 10%, остальная часть оплаты производится в виде взаимозачета сторон после выполнения работ по договору подряда.

Сумма оплаты, поступающая застройщику от дольщика в любом виде (денежном и не денежном), подлежит обложению НДС у застройщика-генподрядчика.

У СК – подрядчика обложению НДС подлежит стоимость выполненных СМР. К вычету он принимает НДС, выставленный ему поставщиками и подрядчиками в общеустановленном порядке.

При продаже квартир в виде уступок прав требования обложению НДС подлежит разница между стоимостью приобретения права (сумма проведенного взаимозачета с застройщиком) и стоимостью уступки права.

Расчет совокупной налоговой нагрузки сторон при данном варианте схемы приведен в таблице. Доход от продажи квартир в сумме 160000 тыс. руб. поделен между Застройщиком ДСС и подрядчиком-дольщиком СК в соотношении:

Застройщик – 50000 тыс. руб.

Подрядчик-дольщик – 110000 тыс. руб.

ДСС - Застройщик - Генподрядчик	Сумма, тыс.руб.	НДС к начисл.	НДС к вычету
Сумма привлеченных средств дольщиков	850 000	129 661
Стоимость строительства жил. дома, в т.ч.	800 000
стоимость работ, услуг, СМР подрядчиков с НДС	400 000		61 017
Стоимость работ собств. силами, в т.ч.	400 000
стоимость матер-в, работ, услуг с НДС	200 000		30 508
Сумма дохода застройщика	11 864
% доходности застройщика	1%
Налог на прибыль	2 011
НДС к уплате	38 136
Совокупный налог	40 147
СК - Подрядчик -Дольщик	Сумма, тыс.руб.	НДС к начисл.	НДС к вычету
Стоимость СМР, в т.ч.	350 000	53 390
стоимость матер-в, работ, услуг с НДС	300 000		45 763
Стоимость квартир по ДДУ	350 000
Стоимость уступки права треб.	460 000	16 780
% доходности по уступке	23,91%
НДС к уплате	24 407
Налог на прибыль	18 644
Совокупный налог	43 051
Совокупный доход брутто	160 000
Совокупный чистый доход	76 803
% совокупного дохода	8,00%
Суммарный совокупный налог	83 197
% суммарного налога к сумме привлечен. средств	8,67%

Итого, в результате данного варианта схемы мы получим совокупный чистый доход (доход обоих участников) в сумме 76803 тыс. руб., или 8% от суммы привлеченных средств (960000 тыс. руб.), суммарная совокупная налоговая нагрузка составит 83197 тыс. руб., или 8,67% от суммы привлеченных средств.

Продолжение следует.