Первая часть, Вторая часть

(продолжение) ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН-ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОКУПАТЕЛЯМ

(Часть 3)

2 ВАРИАНТ. ДСС – Застройщик, он же тех. заказчик. Осуществляет тех. надзор/контроль/приемку СМР. СМР собственными силами не ведет.

СК – Генподрядчик по договору строительного подряда с ДСС . По условиям договора на выполнение СМР, Генподрядчик обязуется выполнить весь объем СМР по строительству дома, собственными и привлеченными силами, Заказчик принять и оплатить работы.

СК от своего имени заключает договоры с подрядчиками на выполнение СМР. Оплачивает работы подрядчиков самостоятельно.

Одновременно с этим СК – сторона по договору долевого участия в строительстве ж/д (Дольщик). У Дольщика по условиям договора имеется обязательство заплатить сумму, указанную в договоре, а у Застройщика – передать Дольщику жилые и/или нежилые помещения, строительство которых является предметом ДДУ.

Далее схема работает так же, как в варианте 1:

Генподрядчик выполняет объемы СМР, подписывает у застройщика формы КС-2, КС-3 по выполненным объемам СМР.

На сумму подписанных актов выполненных работ стороны подписывают Акт взаимозачета встречных требований. На сумму проведенного взаимозачета договор ДДУ считается оплаченным, дольщик может переуступать оплаченный договор новому покупателю.

В рассматриваемом варианте экономия застройщика в виде разницы между суммой полученных от дольщиков средств на строительство дома и суммой, израсходованной на строительство, не подлежит обложению НДС.

В данном случае входной НДС, выставленный застройщику генподрядчиком, учитывается в стоимости дома и передается инвестору (дольщику) в стоимости квартиры.

В результате реализации данного варианта получим совокупный чистый доход в сумме 87119 тыс. руб. или 9,07% к сумме привлеченных средств. Совокупный налог составит 72881 тыс. руб. или 8,33% к сумме привлеченных средств.

2а. СК – дольщик перечисляет Застройщику часть оплаты по ДДУ в размере 10% от стоимости договора. Остальная сумма по ДДУ оплачивается путем проведения взаимозачета по выполненным работам.

Средства, поступившие от дольщика в счет оплаты суммы по ДДУ, не включаются в налогооблагаемую базу по НДС у застройщика.

Разница между суммами, поступившими от дольщиков в денежном и не денежном виде, и суммами, направленными застройщиком на строительство дома, (экономия застройщика) определяется по завершению строительства. Данная сумма подлежит обложению налогом на прибыль как доход застройщика.

Генподрядчик СК начисляет НДС со стоимости своих работ, услуг, принимает к вычету входной НДС от своих подрядчиков.

При уступке прав требования новому дольщику НДС начисляется с разницы между стоимостью приобретения права требования и стоимости уступки.

Расчеты совокупной налоговой нагрузки сторон при данном варианте схемы приведены в таблицах. В таблице дан расчет совокупного чистого дохода и суммарного совокупного налога при распределении дохода между Застройщиком и Подрядчиком-дольщиком как 75000 тыс. – Застройщик, 85000 тыс. руб. – дольщик.

ДСС - Застройщик	Сумма, тыс.руб.	НДС к начисл.	НДС к вычету
Сумма привлеченных средств дольщиков	875 000
Стоимость строительства жил. дома, в т.ч.	800 000
стоимость работ, услуг, СМР подрядчиков с НДС	700 000
Стоимость работ собств. силами, в т.ч.	0
Сумма экономии застройщика	75 000
% доходности застройщика	9%
Налог на прибыль	15 000
НДС к уплате	0
Совокупный налог	15 000
СК - Генподрядчик -Дольщик	Сумма, тыс.руб.	НДС к начисл.	НДС к вычету
Стоимость СМР, в т.ч.	800 000	122 034
стоимость матер-в, работ, услуг с НДС	600 000		91 525
Стоимость квартир по ДДУ	800 000
Стоимость уступки права треб.	885 000	12 966
% доходности по уступке	10%
НДС к уплате	43 475
Налог на прибыль	14 407
Совокупный налог	57 881
Совокупный доход брутто	160 000
Суммарный совокупный налог	72 881
Совокупный чистый доход	87 119
% совокупного чистого дохода к сумме привлеченных средств	9,07%
% суммарного налога к сумме привлечен. средств	8,33%

Продолжение следует....