(продолжение) ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ СХЕМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН-ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛЫХ ДОМОВ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПОКУПАТЕЛЯМ
(Часть 4)
3 вариант. ДСС – Застройщик, он же тех. заказчик. СК – Генподрядчик, выполняет основной объем работ по договору с застройщиком собственными и привлеченными силами. ДСС – своими силами выполняет некоторые объемы СМР.
СК выступает дольщиком по ДДУ.
Этот вариант реализации схемы практически повторяет предыдущий, за исключением того, что ДДС выступает еще и в роли подрядчика, поскольку имеет соответствующие ресурсы для проведения СМР собственными силами.
Для применения освобождения от НДС услуг застройщика , застройщику, выполняющему строительные работы в качестве подрядчика, необходимо вести раздельный учет операций, облагаемых НДС (подрядные СМР) и не облагаемых НДС (услуги застройщика), и распределять входной НДС. Это условие прописано в п.4 ст. 170 НК РФ. В противном случае, застройщик, во-первых, не сможет воспользоваться льготой по НДС с экономии, во-вторых, может лишиться вычета входного НДС, выставленного ему поставщиками и подрядчиками.
Поэтому в данном варианте наиболее правильным будет заключение договора подряда между генподрядчиком (СК) и подрядчиком (ДСС), поскольку в данном случае будут разделены денежные потоки от операций застройщика – услуги по организации строительства объекта, и операций подрядчика – строительные работы, учет данных операций.
Как было сказано выше, для получения вычета входного НДС застройщику-подрядчику необходимо вести раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций и распределять входной НДС пропорционально долям облагаемого и не облагаемого дохода в общем доходе от реализации товаров, работ, услуг. Часть входного НДС (по общехозяйственным расходам), приходящегося на долю не облагаемого НДС дохода (доход от экономии застройщика), будет учитываться в составе расходов, не будет приниматься к вычету.
Операции по уступке прав требования для генподрядчика – первоначального дольщика (СК) и их налогообложение будет аналогичным варианту 2. Совокупный доход составит 72795 тыс. руб. или 7,58% к сумме привлеченных средств, совокупная налоговая нагрузка – 87 2015 тыс. руб. или 9,08% к сумме привлеченных средств.
Совокупная налоговая нагрузка сторон при данном варианте схемы:
|
ДСС - Застройщик - Подрядчик |
Сумма, тыс.руб. |
НДС к начисл. |
НДС к вычету |
|
Сумма привлеченных средств дольщиков |
850 000 |
||
|
Стоимость строительства жил. дома, в т.ч. |
800 000 |
||
|
Cтоимость работ, услуг, СМР подрядчиков с НДС |
400 000 |
||
|
Стоимость работ собств. силами, в т.ч. |
400 000 |
61 017 |
|
|
Cтоимость матер-в, работ, услуг с НДС |
200 000 |
30 508 |
|
|
Сумма экономии застройщика |
80 508 |
||
|
% доходности застройщика |
9% |
||
|
Налог на прибыль |
13 646 |
||
|
НДС к уплате |
30 508 |
||
|
Совокупный налог |
44 154 |
||
|
СК - Подрядчик -Дольщик |
Сумма, тыс.руб. |
НДС к начисл. |
НДС к вычету |
|
Стоимость СМР, в т.ч. |
350 000 |
53 390 |
|
|
стоимость матер-в, работ, услуг с НДС |
300 000 |
45 763 |
|
|
Стоимость квартир по ДДУ |
350 000 |
||
|
Стоимость уступки права треб. |
460 000 |
16 780 |
|
|
% доходности по уступке |
23,91% |
||
|
НДС к уплате |
24 407 |
||
|
Налог на прибыль |
18 644 |
||
|
Совокупный налог |
43 051 |
||
|
Совокупный доход брутто |
160 000 |
||
|
Совокупный чистый доход |
72 795 |
||
|
% совокупного дохода |
7,58% |
||
|
Суммарный совокупный налог |
87 205 |
||
|
% суммарного налога к сумме привлечен. средств |
9,08% |
Анализируя результаты расчетов, видно, что наиболее налоговоэффективным является вариант 2.
ВЫВОД. Так, предварительно проанализировав различные варианты взаимодействия участников деятельности по строительству многоэтажного жилого дома, можно выбрать для себя наиболее налоговосберегающий вариант.
АУДИТОРСКАЯ КОМПАНИЯ ОПТИМЭКС ПОМОЖЕТ ВАМ В ЭТОМ.
С НАМИ ПРИДЕТ ОПТИМАЛЬНОЕ РЕШЕНИ!
